ТСЖ и иные способы управления многоквартирным домом

В соответствии со статьей 210 ГК РФ, "Бремя содержания имущества": "Собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.".

В случае с собственностью на квартиру в многоквартирном доме данная обязанность означает нести расходы, связанные не только с ремонтом собственной квартиры, но и с ремонтом, а также поддержанием в исправном состоянии, общего имущества дома, например, подъезд, лифт, асфальт и газоны у подъезда, придомовые парковки, подвал, крыша, трубы, и тому подобное.

Данную обязанность, в общем случае, нельзя избежать, это следствие покупки именно квартиры в многоквартирном доме, скажем единоличное приобретение отдельного частного дома не создает общего с другими собственниками имущества, но если не следить например за отсутствием протечек в крыше, то весь дом придет в негодное состояние довольно быстро, и в случае с многоквартирным домом целый ряд таких расходов владельцу каждой квартиры обходится дешевле.

Но в случае с многоквартирным домом на размер расходов критически влияет то, как сособственники умеют договариваться между собой по всем вопросам, возникающим в связи с владением в многоквартирном доме.

Процитируем полностью часть 2 статьи 161 Жилищного кодекса РФ, "Выбор способа управления многоквартирным домом. Общие требования к деятельности по управлению многоквартирным домом":

"2. Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом:

1) непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме, количество квартир в котором составляет не более чем тридцать;

2) управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;

3) управление управляющей организацией.".

Сказанное означает следующее:

1. Это не право собственников, а их обязанность, в том числе перед третьими лицами, например пострадавшими от схода снега с крыши.

2. Перечень способов управления является исчерпывающим.

3. Все три способа управления могут рассматриваться только в том случае, если количество квартир в доме - от 2 до 30 включительно.

4. Если количество квартир в доме - 31 и более, то способов управления только два.

5. Выбор способа управления "ТСЖ или кооперативом" не исключает заключения товариществом договора с управляющей организацией.

6. Законодатель не ограничивает собственников в том, что означает понятие "управляющая организация", то есть это не обязательно так называемые управляющие компании, часто принадлежащие органам местного самоуправления, или в силу иных обстоятельств находящиеся в тесных взаимоотношениях с представителями органа местного самоуправления, это вполне могут быть управляющие организации, созданные самими собственниками.

Сказанное в пунктах 5 и 6 имеет значение для редакции договоров, когда управляющая организация создается самими собственниками квартир одного или нескольких домов, то договоры могут быть более компромиссными, а ответственность подрядчиков - подробно очерчена.

7. Существует консенсус-позиция, что пункт 2 части 2 статьи 161 ЖК РФ является для собственников квартир более предпочтительным по сравнению с пунктом 3, поскольку только в этом случае, выбрав управление посредством ТСЖ или кооператива, собственники могут организовать полный контроль за расходами и качеством работ, управляющая организация часто ведет себя подобно монополисту.

8. Товарищество собственников жилья является исключительно добровольной организацией, никто в стране: не имеет права принудить создать ТСЖ, не имеет права принудить вступить в ТСЖ, не имеет права принудить сохранять членство в ТСЖ, не имеет права принудить выйти из ТСЖ.

Ответ подготовлен по законодательству РФ, действующему по состоянию на 12.03.2016 г.