В новом многоквартирном доме организовано ТСЖ, и кроме обычных платежей за воду, лифт, и вывоз мусора, мы ежемесячно платим за так называемое техническое обслуживание и капитальный ремонт. Насколько правомерны такие строки в квитанции?
Вопрос ежемесячных платежей в ТСЖ регулируется двумя актами, Жилищным кодексом РФ, и Уставом ТСЖ.
В Уставе товарищества собственников жилья нельзя договориться об установленной в статье 145 ЖК РФ обязательной части компетенции общего собрания.
Наряду с прочим, к обязательной компетенции общего собрания относятся:
- «установление размера обязательных платежей и взносов членов товарищества» (пункт 4 части 2 статьи 145 ЖК РФ),
- «образование специальных фондов товарищества, в том числе резервного фонда, фонда на восстановление и ремонт общего имущества в многоквартирном доме и его оборудования» (пункт 5 части 2 статьи 145 ЖК РФ).
Данная регламентация означает, что любые обязательные платежи, то есть все без исключения, как по их наименованию, так и по размерам, утверждаются на общем собрании товарищества собственников жилья. Сама по себе практика квитанций, как в случае с нанимателями, не является обязательной. Члены ТСЖ обязаны исполнять решения общего собрания, и платежи осуществляются во исполнение обязательства, возникшего из текста решения общего собрания.
Сказанное имеет значение прежде всего для того, что те или иные платежи, их наименования и размеры, обязаны быть понятны присутствующим на общем собрании, и если собственники «разобщены», то есть не сформировали неких устойчивых групп, в лучшем случае это группа, представляющая 50% + 1 голос, то им будет сложно влиять на ход общего собрания и принимаемые на нем решения.
Но даже и в этом случае, то есть когда каждый конкретный собственник, являющийся членом ТСЖ, не входит в те или иные группы собственников (по этажу, подъезду, и вообще, по любым поводам возникшие, то есть на совершенно неформальной основе, явочным порядком), он не становится бесправным. Любые вносимые им денежные средства формируют доходную часть ТСЖ, по которой, как и по расходной части, правление является подотчетным общему собранию, где можно проконтролировать главное – используются ли все собираемые денежные средства на выполнение задач ТСЖ, или не используются.
Касаемо технического обслуживания. Такая строка выглядит вполне обезличенно, то есть это понятный повод для сомнений, но в принципе она может быть предусмотрена для проведения текущего ремонта общего имущества (покраска в подъездах, запчасти насоса в подвале, и т. п.). Но ее реальное наполнение любой член ТСЖ всегда вправе получить, ознакомившись с принятыми с его, члена, участием внутренними документами, а в диалоге с членами ревизионной комиссии можно внести ясность и по фактическому ее расходованию.
По строке капитального ремонта все точно также. Предназначение сборов на капитальный ремонт, как правило, связано с износом жилого дома, то есть примерно через 25 – 30 лет собственникам придется осуществлять замену общих коммуникаций, для чего может понадобиться их временное проживание вне собственных квартир, в том числе по мотивам безопасного ведения строительных работ, то есть в обязательном для целей соблюдения надзорных правил порядке. А поскольку и в случае самостоятельного решения собственниками вопросов временного проживания вне своих квартир, и при заранее предусмотренном ими порядке организованного отселения, то есть во всех случаях, сама стоимость заменяемых в рамках проведения капитального ремонта коммуникаций заведомо несоразмерна любым текущим взносам, то формирование такого фонда имеет определенную логику.
При этом важно помнить, что фонды, которые много лет не расходуются, только формируясь, как в случае с фондом на проведение капитального ремонта, такие фонды имеют специфику, по таким средствам имеет смысл, на общем собрании, решить, в каких видах активов они будут храниться (в национальной или иностранной валюте, на текущих или на срочных счетах (депозитах) в банке, может быть в сейфовой ячейке, может быть в виде регулярно приобретаемых слитков в тех или иных драгметаллах, и т. п.). Если не уделить этому вопросу внимания, то при определенных условиях данный фонд может обесцениться, и собственники не получат отдачи от подобных усилий, изначально вполне разумных.
Ответ подготовлен по законодательству РФ, действующему по состоянию на 01.09.2009 г.
Комментариев нет:
Отправить комментарий