Могу ли я выселить нанимателя из своей квартиры, собственником которой являюсь, просто выставив его вещи в подъезд, или предъявление иска в суд обязательно?
Подобное выселение возможно только в судебном порядке.
Нормативное регулирование по вопросу:
- часть 4 статьи 3 ЖК РФ: «Никто не может быть выселен из жилища или ограничен в праве пользования жилищем, в том числе в праве получения коммунальных услуг, иначе как по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Кодексом, другими федеральными законами.»,
- статья 688 «Последствия расторжения договора найма жилого помещения» ГК РФ: «В случае расторжения договора найма жилого помещения наниматель и другие граждане, проживающие в жилом помещении к моменту расторжения договора, подлежат выселению из жилого помещения на основании решения суда.»,
- статья 35 «Выселение гражданина, право пользования жилым помещением которого прекращено или который нарушает правила пользования жилым помещением» ЖК РФ:
«1. В случае прекращения у гражданина права пользования жилым помещением по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими федеральными законами, договором, или на основании решения суда данный гражданин обязан освободить соответствующее жилое помещение (прекратить пользоваться им). Если данный гражданин в срок, установленный собственником соответствующего жилого помещения, не освобождает указанное жилое помещение, он подлежит выселению по требованию собственника на основании решения суда.
2. В случае, если гражданин, пользующийся жилым помещением на основании решения суда, принятого с учетом положений части 4 статьи 31 настоящего Кодекса, или на основании завещательного отказа, использует это жилое помещение не по назначению, систематически нарушает права и законные интересы соседей или бесхозяйственно обращается с жилым помещением, допуская его разрушение, собственник жилого помещения вправе предупредить данного гражданина о необходимости устранить нарушения. Если указанные нарушения влекут за собой разрушение жилого помещения, собственник жилого помещения также вправе назначить данному гражданину разумный срок для проведения ремонта жилого помещения. В случае, если данный гражданин после предупреждения собственника жилого помещения продолжает нарушать права и законные интересы соседей, использовать жилое помещение не по назначению или без уважительных причин не проведет необходимый ремонт, данный гражданин по требованию собственника жилого помещения подлежит выселению на основании решения суда.».
Приведенные положения непротиворечиво указывают на то, что порядок выселения в порядке, отличном от судебного, недопустим.
Судебный порядок означает также, что в случае неисполнения решения суда о выселении, собственник может получить исполнительный лист, и предъявить его подразделению Федеральной службы судебных приставов для исполнения.
Изложенная позиция законодателя, по исключительно судебному порядку выселения, способна привести к одному из двух последствий, в зависимости от того, как составлен договор с нанимателем, в части процедуры окончания срока найма, и последствий несвоевременного освобождения нанимателем занимаемых помещений.
Если такой договор составлен неграмотно для собственника, или он в данной части неточно исполнен собственником, то наниматель вполне может воспользоваться данным обстоятельством, и любое затягивание процесса рассмотрения дела становится ему выгодным.
Если же собственник позаботился об этой части редакции договора, как по процедурам, так и по последствиям нарушения сроков, то заложенные в договоре санкции будут мотивировать нанимателя как можно быстрее внести для себя ясность, а собственнику позволят не выходить на эмоции, и вести с нанимателем разъяснительную работу, ибо несвоевременное оставление нанимателем занимаемых помещений становится выгодным собственнику и невыгодным нанимателю.
Следует добавить, что те договоры, которые встречались в практике, включая готовые формы договоров, с пустыми графами, далеко не всегда проработаны достаточно хорошо, и не исключают волнения в будущем, тогда как задача договора, это как раз устранить подобные волнения в максимально возможной степени.
В заключении считаю важным особо подчеркнуть, ни при каких обстоятельствах не следует самостоятельно выселять нанимателя.
Таким шагом собственник способен лишь вооружить нанимателя правом через суд получить возмещение морального вреда, а учитывая состояние людей, внезапно оказавшихся «на чемоданах», в результате заведомо незаконных и негуманных действий собственника, это будут, грубо говоря, не копейки.
Кроме того, если за дверь выставляется имущество в отсутствие нанимателя, или такого имущества так много, что его сохранность объективно ставится под вопрос, то бывший наниматель в дальнейшем может поискать для себя возможность объявить об утрате той или иной своей вещи, что будет означать возможное возмещение также и утраченного.
Вопросы корректного поведения собственника, как налогоплательщика, не опасающегося, в силу такой своей корректности, тех или иных последующих доказательных заявлений нанимателя, выведенного из состояния равновесия негуманным поведением собственника, в рамках настоящего материала не рассматриваются, как и без того понятные, то есть налоговая законопослушность собственника предполагается.
Ответ подготовлен по законодательству РФ, действующему по состоянию на 01.12.2009 г.